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Direito Imobiliário
Comprar, vender ou arrendar um imóvel envolve decisões com consequências duradouras, e a maior parte dos problemas que chegam a tribunal poderia ter sido evitada com uma análise prévia dos documentos e um contrato bem redigido. Acompanhamos todo o percurso, da verificação da situação jurídica do imóvel ao contrato-promessa, à escritura e ao registo, bem como os litígios que surgem no arrendamento, no condomínio e na propriedade.
Situações que acompanhamos
Compra e venda
Análise da situação registal e matricial do imóvel, ónus e encargos, licença de utilização; redação do contrato-promessa; acompanhamento da escritura e dos registos.
Arrendamento
Contratos de arrendamento habitacional e não habitacional, atualização de rendas, cobrança de rendas em atraso, denúncia e oposição à renovação, e procedimento especial de despejo.
Contrato-promessa
Incumprimento do contrato-promessa, perda ou devolução do sinal em dobro, execução específica e resolução do contrato por qualquer das partes.
Hipotecas e registos
Cancelamento de hipotecas e de outros ónus já extintos, retificação de registos e de áreas, e regularização de prédios omissos ou com descrições desatualizadas.
Condomínio
Impugnação de deliberações da assembleia de condóminos, cobrança de quotas em atraso, obras nas partes comuns e conflitos entre condóminos e administração.
Defeitos e empreitada
Defeitos de construção em imóvel novo ou em obras contratadas, denúncia dentro dos prazos legais, eliminação dos defeitos, redução do preço e indemnização.
Como decorre o processo
Num negócio imobiliário, o trabalho mais valioso é o que se faz antes de assinar. Verificamos quem é o proprietário inscrito, que ónus pesam sobre o imóvel, se a descrição registal corresponde à realidade e se a construção está licenciada, e só depois se passa ao contrato.
No arrendamento, a estratégia depende do lado em que o cliente está. Para o senhorio, trata-se de usar o meio mais rápido para recuperar o imóvel ou as rendas; para o inquilino, de garantir que a denúncia ou o aumento de renda respeitam a lei e os prazos.
Nos litígios (contratos-promessa incumpridos, defeitos de construção, conflitos de condomínio), procuramos primeiro um acordo que evite a demora e o custo do tribunal, e só depois a ação judicial, com a prova documental e pericial devidamente preparada.
Questões frequentes
Que documentos devo verificar antes de comprar uma casa?
No mínimo, a certidão permanente do registo predial, a caderneta predial, a licença de utilização, o certificado energético e, em prédios mais recentes, a ficha técnica da habitação. Em apartamentos e outras frações autónomas, convém ainda conhecer o regulamento e as contas do condomínio. Exija também a declaração do administrador sobre as dívidas ao condomínio: o vendedor tem de a apresentar no ato de venda e só o comprador a pode dispensar.
Comprei casa nova e apareceram defeitos. Ainda posso reclamar?
Em muitos casos, sim. Nas compras feitas a um construtor ou promotor desde 2022, a garantia é de dez anos para defeitos estruturais e de cinco anos para os restantes, a contar da entrega. Presume-se que o defeito já existia, e cabe ao vendedor provar o contrário. Pode exigir a reparação, a redução do preço ou, nos casos mais graves, a resolução do contrato.
O inquilino não paga a renda. Como recupero o imóvel?
Havendo mora de três meses ou mais no pagamento da renda, o senhorio pode resolver o contrato por comunicação escrita e, não havendo entrega voluntária, recorrer ao procedimento especial de despejo ou à ação judicial. A forma como a comunicação é feita é determinante para a rapidez do processo.
Paguei o empréstimo há anos, mas a hipoteca continua registada. É normal?
É frequente, e não desaparece sozinha. O cancelamento tem de ser requerido na conservatória, com o consentimento do credor ou com documento que comprove a extinção da dívida. Tratamos de obter a documentação junto do banco e de apresentar o pedido de cancelamento.
Somos vários donos do mesmo imóvel e não nos entendemos. Posso obrigar à venda?
Pode. Ninguém é obrigado a permanecer em compropriedade, e qualquer dos donos pode pedir a divisão em tribunal. Se o imóvel não puder ser dividido, é adjudicado a um dos donos, que paga aos outros a sua parte, ou, não havendo acordo, é vendido e o dinheiro repartido.
Consulta de Direito Imobiliário
Traga a certidão do registo predial, a caderneta e os contratos já assinados ou propostos.
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A consulta é presencial, em Braga, ou por videochamada, mediante marcação prévia.
4715-017 Braga